資產(chǎn)評估法評析與思考
一、資產(chǎn)評估法出臺的相關(guān)背景
改革開放后，隨著市場經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，我國評估行業(yè)逐步恢復(fù)、興起和發(fā)展壯大。20世紀(jì)80年代，為服務(wù)于房屋商品化、加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理等的需要，產(chǎn)生了房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)，由原建設(shè)部主管;為服務(wù)于國有土地有償使用，特別是土地使用權(quán)出讓中確定土地價(jià)格等的需要，產(chǎn)生了土地估價(jià)專業(yè)，由原國家土地管理局主管;為服務(wù)于國有企業(yè)改制中國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易等的需要，產(chǎn)生了資產(chǎn)評估專業(yè)，由原國家國有資產(chǎn)管理局主管。隨著資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易種類的不斷擴(kuò)大，對評估的需要逐漸增多，在上述三大評估專業(yè)外，還產(chǎn)生了礦業(yè)權(quán)評估、舊機(jī)動車鑒定估價(jià)、保險(xiǎn)公估等評估專業(yè)，故而形成了六大類評估專業(yè)，分別由現(xiàn)今的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、財(cái)政部、商務(wù)部和中國保監(jiān)會等五個(gè)部門管理。目前，全國共有各類評估師13萬余人、評估從業(yè)人員60萬余人，評估機(jī)構(gòu)1.4萬余家。其中，房地產(chǎn)估價(jià)師5.4萬人，房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員近30萬人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)5500余家。從行業(yè)規(guī)模看，六大類評估專業(yè)中房地產(chǎn)估價(jià)占比最大。
由于不同評估專業(yè)的業(yè)務(wù)難免有一定交叉，相關(guān)評估機(jī)構(gòu)、評估行業(yè)組織、評估管理部門之間會產(chǎn)生某些矛盾。尤其是1999年10月，鑒于社會上“亂辦”中介機(jī)構(gòu)、政 府部門“亂管”中介機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)“亂執(zhí)業(yè)”等問題較為突出，國務(wù)院專門成立了清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類社會中介機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組，對包括各種資產(chǎn)評估在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)鑒證類社會中介機(jī)構(gòu)及其行業(yè)管理組織進(jìn)行了清理整頓。2000年5月，經(jīng)過大量深入的調(diào)研和論證，按照專業(yè)知識基礎(chǔ)基本一致，服務(wù)對象、鑒證客體和方法基本一致等原則，達(dá)成了清理整頓的共識，取得了以下階段性重大成果：將財(cái)政部門管理的“資產(chǎn)評估”并入會計(jì)平臺，將房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)歸為不動產(chǎn)評估平臺，并將中國資產(chǎn)評估協(xié)會、中國稅務(wù)代理管理中心與中國注冊會計(jì)師協(xié)會合并(簡稱“三會合并”)，合并后統(tǒng)稱中國注冊會計(jì)師協(xié)會，將注冊會計(jì)師、注冊資產(chǎn)評估師、注冊稅務(wù)師在“三會合并”后由新的注冊會計(jì)師協(xié)會統(tǒng)一進(jìn)行管理(簡稱“三師統(tǒng)管”)。但這個(gè)成果實(shí)施后不久，2003年12月借《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評估行業(yè)管理意見的通知》(國辦發(fā)〔2003〕101號)，“資產(chǎn)評估”從已并入的會計(jì)平臺中分離出來，并不斷突破原定的“國有資產(chǎn)評估，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外”的評估領(lǐng)域，參與到非國有資產(chǎn)評估中，以至包括不動產(chǎn)評估在內(nèi)的各種資產(chǎn)評估，使得不同評估專業(yè)之間的矛盾進(jìn)一步加劇。
2006年6月，在財(cái)政部的積極推動下，全國人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會牽頭起草資產(chǎn)評估法，提出迫切需要通過立法解決評估行業(yè)行政多頭管理、市場人為分割，評估基本準(zhǔn)則、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范不統(tǒng)一，評估法律責(zé)任不完善、不統(tǒng)一等問題，要統(tǒng)一評估行業(yè)管理模式、評估市場準(zhǔn)入條件、評估師資格管理制度、評估準(zhǔn)則體系和技術(shù)規(guī)范、評估法律責(zé)任等。但自該法起草開始，就引發(fā)了社會各有關(guān)方面尤其是評估界的諸多爭議甚至質(zhì)疑，主要集中在以下方面：一是在立法的必要性方面，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，評估行業(yè)已有上百年發(fā)展歷史，但至今沒有一部以資產(chǎn)評估命名的法律，有評估立法的國家和地區(qū)一般只對不動產(chǎn)估價(jià)立法;二是在法律名稱方面，以資產(chǎn)評估法命名，勢必造成與現(xiàn)有的資產(chǎn)評估專業(yè)的用語混淆，對委托人造成困擾，沖擊其他評估專業(yè)的業(yè)務(wù)，對評估市場秩序產(chǎn)生不利影響，且發(fā)達(dá)國家和地區(qū)很少使用“資產(chǎn)評估”這個(gè)詞，以此命名不夠科學(xué)準(zhǔn)確，也難以與國際接軌;三是在評估專業(yè)劃分方面，有的評估專業(yè)是中國現(xiàn)階段特有的，可能會隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展完成其歷史使命，而新的評估專業(yè)又有可能產(chǎn)生，因此科學(xué)劃分并明確各評估專業(yè)的執(zhí)業(yè)邊界，目前存在很大困難;四是在管理體制方面，現(xiàn)行六大類評估專業(yè)由五個(gè)部門分管，分別結(jié)合所在行業(yè)的特點(diǎn)和需要進(jìn)行管理，是否有必要進(jìn)行統(tǒng)一管理，應(yīng)由誰來統(tǒng)一管理等。
在無國際經(jīng)驗(yàn)可資借鑒的情況下，加之評估行業(yè)的專業(yè)性強(qiáng)，各評估專業(yè)之間的差異性很大，評估標(biāo)準(zhǔn)與管理體制很難統(tǒng)一，制定一部統(tǒng)一的法律難度很大。特別是黨的十八大以來，國務(wù)院大力推進(jìn)行政審批制度改革和職業(yè)資格清理，僅保留了房地產(chǎn)估價(jià)師的準(zhǔn)入類職業(yè)資格，取消了其他評估師的準(zhǔn)入類職業(yè)資格。在立法背景發(fā)生了很大變化的情況下，是否還有必要繼續(xù)立法，立法思路是否需要調(diào)整等問題再次引起了廣泛激烈的爭論。從最終出臺的資產(chǎn)評估法內(nèi)容看，立法思路發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，從統(tǒng)一管理體制轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范評估行為，較大程度上有利于取得共識。此外，資產(chǎn)評估法作為專業(yè)性很強(qiáng)的法律，在其一審、二審、三審后向社會征求意見時(shí)，竟然收到多達(dá)近20萬條意見，可見，社會特別是評估行業(yè)對其關(guān)注和意見分歧程度。自2006年6月成立資產(chǎn)評估法起草小組起，十年間法律草案幾易其稿，經(jīng)歷四審，才最終審議通過。
二、資產(chǎn)評估法的積極作用和現(xiàn)實(shí)意義
(一)為各類評估專業(yè)建立了法律基礎(chǔ)，提高了它們的法律地位
過去，六大類評估專業(yè)的相關(guān)規(guī)定散見于不同的法律法規(guī)中，不夠系統(tǒng)、完整;評估人員、評估機(jī)構(gòu)、評估委托人的權(quán)利義務(wù)，評估行業(yè)協(xié)會、評估行政管理部門的職責(zé)，以及他們的法律責(zé)任等也不夠具體、明確。例如，房地產(chǎn)估價(jià)的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》，該法直接關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的條款還不夠多、不夠具體;資產(chǎn)評估的法律依據(jù)主要是《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，該辦法為行政法規(guī)，法律位階還不夠高;有的評估專業(yè)主要是市場化形成的，還沒有相應(yīng)的法律、行政法規(guī)依據(jù)。資產(chǎn)評估法為各類評估專業(yè)建立了法律基礎(chǔ)，使它們有了全面、具體的法律依據(jù)，提高了其法律地位。
(二)明確了評估分專業(yè)領(lǐng)域和專業(yè)類別，有利于增強(qiáng)其專業(yè)性
評估是與評估對象密切相關(guān)的，首先要對評估對象識貨。如果連評估對象的真假、好壞都難以辨別，則根本評估不了其價(jià)值。而現(xiàn)實(shí)中的一個(gè)人通常是不可能對房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)、礦業(yè)權(quán)、舊機(jī)動車、珠寶玉石、古董和藝術(shù)品等各種評估對象都具有相應(yīng)的專業(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)而識貨的。因此，評估應(yīng)按評估對象分為不同的專業(yè)，否則會導(dǎo)致專業(yè)性喪失，評估結(jié)果難以科學(xué)準(zhǔn)確。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，評估通常是分專業(yè)的，而且分工較細(xì)，如美國甚至將房地產(chǎn)估價(jià)師分為商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師和住宅房地產(chǎn)估價(jià)師。資產(chǎn)評估法雖然沒有明確所調(diào)整的評估專業(yè)的名稱，但規(guī)定評估師要分專業(yè)類別，法定評估業(yè)務(wù)要由相應(yīng)專業(yè)類別的評估師承辦并簽署評估報(bào)告，全國性評估行業(yè)協(xié)會要按專業(yè)領(lǐng)域設(shè)立，評估行政管理部門要按各自職責(zé)分工分別對評估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理等。這些對保持評估的專業(yè)性和科學(xué)性具有積極作用，并使長期以來的評估行業(yè)管理體制統(tǒng)分之爭塵埃落定，影響評估行業(yè)發(fā)展的重大不確定因素得到明確。
(三)降低了從業(yè)人員準(zhǔn)入門檻，有利于評估行業(yè)吸引更多人才
資產(chǎn)評估法提出了評估專業(yè)人員這個(gè)概念，將其包括評估師和其他具有評估專業(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評估從業(yè)人員，并允許評估師以外的其他評估從業(yè)人員簽署屬于非法定評估業(yè)務(wù)的評估報(bào)告。這在一定程度上降低了評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻，有利于評估機(jī)構(gòu)吸引和鎖定更多人才。實(shí)踐中還有現(xiàn)行法律對評估師資格作出的相關(guān)規(guī)定，如何保持法律之間的銜接也是資產(chǎn)評估法立法過程中爭議較大和出臺后存有疑問的問題?！顿Y產(chǎn)評估法釋義》對有關(guān)法律之間的銜接問題作出了說明：“本法放開了評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻，但是根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第58條的規(guī)定，國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度，這屬于特別法對評估管理的特殊規(guī)定，按照特別法優(yōu)于一般法適用的原則，房地產(chǎn)估價(jià)師目前仍實(shí)行資格認(rèn)證制度?！边@也就是說，資產(chǎn)評估法施行后，六大類評估專業(yè)中房地產(chǎn)估價(jià)仍將實(shí)行人員準(zhǔn)入管理。這種做法也是美國、日本等發(fā)達(dá)國家和我國臺灣等地區(qū)的通行做法。
(四)加大了評估人員和機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任，促使其勤勉謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)
資產(chǎn)評估法從過去的重入口管理轉(zhuǎn)向重過程和結(jié)果管理，加大了評估專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任。這些法律責(zé)任包括民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任，且對違法行為的處罰力度大于現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定。例如，評估專業(yè)人員簽署虛假評估報(bào)告的，輕則責(zé)令停業(yè)、罰款，重則依法追究刑事責(zé)任、終身不得從事評估業(yè)務(wù)。再如，評估專業(yè)人員違反法律規(guī)定給委托人或其他相關(guān)當(dāng)事人造成損失的，由評估機(jī)構(gòu)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，評估機(jī)構(gòu)履行賠償責(zé)任后可向有故意或重大過失行為的評估專業(yè)人員追償。此外，要求評估專業(yè)人員對評估活動中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證，遠(yuǎn)遠(yuǎn)嚴(yán)于現(xiàn)行評估準(zhǔn)則和國家標(biāo)準(zhǔn)的要求。由于現(xiàn)實(shí)中進(jìn)行核查驗(yàn)證相當(dāng)困難，這無疑增加了評估專業(yè)人員的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促使其更加勤勉謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。
(五)取消了評估機(jī)構(gòu)設(shè)立審批等諸多限制，有利于其做大做強(qiáng)
資產(chǎn)評估法取消了對評估機(jī)構(gòu)設(shè)立條件、管理方式等的諸多限制。如在評估機(jī)構(gòu)設(shè)立條件方面作出了新的統(tǒng)一規(guī)定，僅對評估師人數(shù)、合伙人或股東資格作出了要求，規(guī)定合伙形式的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)有2名以上評估師，公司形式的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)有8名以上評估師和2名以上股東，其中三分之二以上合伙人或股東應(yīng)是具有三年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近三年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評估師;在評估機(jī)構(gòu)管理方式方面，取消了評估機(jī)構(gòu)設(shè)立的審批，規(guī)定設(shè)立評估機(jī)構(gòu)僅需在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后向有關(guān)評估行政管理部門備案。此外，沒有對設(shè)立評估機(jī)構(gòu)所需的名稱、合伙人或股東必須是自然人等作出強(qiáng)制要求，可由評估機(jī)構(gòu)在符合法律法規(guī)的情況下自主選擇。對于評估師人數(shù)符合要求的大型評估機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)評估法放開的諸多限制，有利于其開展自由競爭，特別是法人可以持股有利于評估機(jī)構(gòu)規(guī)?；l(fā)展，培育超大型評估機(jī)構(gòu)。但由于原資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在名稱上占優(yōu)勢，可以較容易地開展其他評估專業(yè)的業(yè)務(wù)，而其他評估專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)則難以開展原資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)，行業(yè)的競爭格局有可能發(fā)生變化。這也是立法過程中除原資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)以外的其他評估機(jī)構(gòu)極力反對立法的原因之一。不過，如果有實(shí)力的外部法人通過收購等方式進(jìn)入評估行業(yè)，評估行業(yè)的競爭格局和原有評估機(jī)構(gòu)的狀況將難以想象。
(六)賦予了評估行業(yè)協(xié)會眾多職責(zé)，有利于加強(qiáng)行業(yè)自律管理
資產(chǎn)評估法將許多由行政管理部門負(fù)責(zé)的事項(xiàng)，如評估師資格考試、信用檔案建設(shè)、評估報(bào)告檢查等轉(zhuǎn)移給評估行業(yè)協(xié)會，賦予評估行業(yè)協(xié)會受理對會員的投訴、規(guī)范會員從業(yè)行為等具體職責(zé)。這符合國務(wù)院“簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)”的改革精神。此外，資產(chǎn)評估法按照行業(yè)協(xié)會與行政管理部門脫鉤的精神，規(guī)定“評估行政管理部門不得與評估行業(yè)協(xié)會、評估機(jī)構(gòu)存在人員或者資金關(guān)聯(lián)”。因此，評估行業(yè)協(xié)會的專職工作人員不應(yīng)是評估行政管理部門的公務(wù)員或其事業(yè)編制人員，評估行政管理部門也不應(yīng)給評估行業(yè)協(xié)會下?lián)苄姓k公經(jīng)費(fèi)。資產(chǎn)評估法施行后，評估行業(yè)協(xié)會應(yīng)盡快落實(shí)上述要求，否則就不符合資產(chǎn)評估法的有關(guān)規(guī)定。這對發(fā)揮評估行業(yè)協(xié)會的積極作用、加強(qiáng)行業(yè)自律管理具有重要意義。
三、防止和避免資產(chǎn)評估法施行后可能出現(xiàn)的問題
(一)防止狹義與廣義的資產(chǎn)評估概念混用而引起更大混亂
資產(chǎn)評估法這個(gè)名稱是立法中爭議最大的問題之一，由于已有財(cái)政部門管理的資產(chǎn)評估，而其僅是資產(chǎn)評估法調(diào)整的六大類評估專業(yè)之一，以此作為法律名稱不僅造成資產(chǎn)評估的定義難以在法律中科學(xué)界定，在實(shí)踐中也會對委托人、評估從業(yè)人員、評估機(jī)構(gòu)及社會大眾造成困擾。資產(chǎn)評估法規(guī)定“本法所稱資產(chǎn)評估(以下稱評估)，是指評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。”這一定義對評估對象的分類標(biāo)準(zhǔn)混亂，與物權(quán)法中的“物”的分類缺乏銜接，與現(xiàn)行六大類評估專業(yè)也不對應(yīng)。過去評估行業(yè)混亂的一個(gè)主要原因是某些評估專業(yè)的執(zhí)業(yè)邊界不清，一些資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、評估師跨專業(yè)領(lǐng)域執(zhí)業(yè)，出具的評估報(bào)告專業(yè)性差，評估不科學(xué)、不準(zhǔn)確，給有關(guān)當(dāng)事人造成損失，人民法院曾多次判決不具有相應(yīng)評估專業(yè)資質(zhì)資格的評估機(jī)構(gòu)、評估師出具的評估報(bào)告無效。資產(chǎn)評估法施行后，“資產(chǎn)評估”已成為一個(gè)共用的泛稱，如果原狹義的資產(chǎn)評估仍然繼續(xù)使用，尤其是以此為名稱制定相關(guān)評估準(zhǔn)則和評估行業(yè)監(jiān)督管理辦法，將會造成更大的業(yè)務(wù)交叉，引發(fā)更大的混亂。較好的解決辦法是在對原狹義的資產(chǎn)評估進(jìn)行科學(xué)定位的基礎(chǔ)上予以更名，這也是落實(shí)資產(chǎn)評估法關(guān)于資產(chǎn)評估管理要分專業(yè)領(lǐng)域、資產(chǎn)評估師要分專業(yè)類別的需要。
(二)避免將估價(jià)與評估混淆而要承擔(dān)過多過大的法律責(zé)任
資產(chǎn)評估法對資產(chǎn)評估的定義，既是廣義的又是狹義的。說它是廣義的，是相對于財(cái)政部門管理的“資產(chǎn)評估”而言的。說它是狹義的，是相對于我們目前的“估價(jià)”含義即價(jià)值價(jià)格評估及相關(guān)咨詢服務(wù)而言的。也就是說，資產(chǎn)評估法所稱的評估僅是我們所講的估價(jià)中的鑒證性估價(jià)，不包括咨詢性估價(jià)，亦即只有鑒證性估價(jià)才屬于資產(chǎn)評估法規(guī)定的“評估”范疇。因?yàn)殚_展咨詢性估價(jià)業(yè)務(wù)，一是不一定要遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，如為買方出價(jià)提供參考依據(jù)的投資價(jià)值評估;二是不一定要對相關(guān)權(quán)屬證明等資料進(jìn)行核查驗(yàn)證，其中一些是沒有必要進(jìn)行核查驗(yàn)證的，另一些則是在估價(jià)時(shí)尚無法進(jìn)行核查驗(yàn)證的，如為政 府進(jìn)行房屋征收決策、預(yù)算征收補(bǔ)償費(fèi)用或擬定征收補(bǔ)償方案提供參考依據(jù)的房屋征收預(yù)評估。但如果不遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，不對相關(guān)權(quán)屬證明等資料進(jìn)行核查驗(yàn)證，就會違反資產(chǎn)評估法第4條第一款、第13條第(四)款、第17條第一款和第25條的規(guī)定。此外，根據(jù)資產(chǎn)評估法第50條，違反該法規(guī)定給委托人或其他相關(guān)當(dāng)事人造成損失的，要承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，為防止不應(yīng)有的違法和承擔(dān)過多過大的法律責(zé)任，很有必要將評估與價(jià)值價(jià)格咨詢區(qū)分開來，或者將估價(jià)與評估區(qū)分開來，即要弄清現(xiàn)行估價(jià)中哪些屬于資產(chǎn)評估法所稱的“評估”，哪些可歸為“價(jià)值價(jià)格咨詢”。
(三)避免法定評估業(yè)務(wù)不具體而造成評估機(jī)構(gòu)和人員違法
資產(chǎn)評估法規(guī)定了法定評估，并規(guī)定法定評估業(yè)務(wù)應(yīng)指定相應(yīng)專業(yè)類別的評估師承辦，評估報(bào)告應(yīng)由承辦該業(yè)務(wù)的評估師簽名，而對非法定評估業(yè)務(wù)沒有這種規(guī)定，意味著所有的評估專業(yè)人員都可以做。可見，資產(chǎn)評估法雖然降低了評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻，但實(shí)際上對法定評估業(yè)務(wù)設(shè)立了各種專業(yè)類別的評估師準(zhǔn)入類職業(yè)資格。在此種規(guī)定下，為避免未取得評估師資格的其他評估專業(yè)人員和非相應(yīng)專業(yè)類別的評估師承辦了其他專業(yè)類別的法定評估業(yè)務(wù)而導(dǎo)致違法，需要對各評估專業(yè)的法定評估業(yè)務(wù)進(jìn)行具體界定，否則評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員將無所適從，甚至無意中違法。根據(jù)資產(chǎn)評估法第3條第2款，法定評估必須同時(shí)具備兩個(gè)條件：一是涉及國有資產(chǎn)或公共利益等事項(xiàng)，二是法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評估。實(shí)踐中還要據(jù)此具體明確哪些評估屬于法定評估。對于房地產(chǎn)估價(jià)來說，都具備第二個(gè)條件，因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”。因此，哪些房地產(chǎn)估價(jià)屬于法定評估，主要是看是否具備第一個(gè)條件。從第一個(gè)條件來看，一是估價(jià)對象為國有房地產(chǎn)包括國有土地的，都應(yīng)屬于法定評估;二是涉及公共利益的，應(yīng)屬于法定評估，如國有土地上房屋征收涉及公共利益，因此國有土地上房屋征收評估無疑屬于法定評估。盡管如此，目前要對所有的法定評估業(yè)務(wù)逐一予以列明還較困難。不過，由于房地產(chǎn)估價(jià)師仍然是準(zhǔn)入類職業(yè)資格并實(shí)行注冊管理制度，所有的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，不論是否為法定評估業(yè)務(wù)，都應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師承辦并簽署評估報(bào)告。
(四)避免因評估委托不合法而造成評估難以進(jìn)行或者無效
過去，大多數(shù)評估業(yè)務(wù)是由一方當(dāng)事人或第三方(如人民法院)委托評估。資產(chǎn)評估法規(guī)定“評估事項(xiàng)涉及兩個(gè)以上當(dāng)事人的，由全體當(dāng)事人協(xié)商委托評估機(jī)構(gòu)”，并規(guī)定評估機(jī)構(gòu)不得“分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進(jìn)行評估”。實(shí)踐中，絕大多數(shù)評估業(yè)務(wù)通常涉及兩個(gè)以上當(dāng)事人，如財(cái)產(chǎn)抵押貸款的借款人和貸款人，不動產(chǎn)征收的被征收人和征收部門，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓人和受讓人，離婚析產(chǎn)的夫妻，遺產(chǎn)繼承的多個(gè)繼承人，財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)氖芎θ撕图雍θ说?。許多情況下，特別是在司法鑒定評估中，相關(guān)當(dāng)事人很可能因評估以外的原因，如被征收人不愿意房屋被征收，夫妻中一方不愿意離婚等，而導(dǎo)致不協(xié)商委托評估或協(xié)商委托評估不成。因此，資產(chǎn)評估法的這個(gè)規(guī)定可能造成許多評估無法進(jìn)行，或者當(dāng)事人不滿意評估結(jié)果而以未經(jīng)全體當(dāng)事人協(xié)商委托不合法為由主張?jiān)u估無效。為避免這種情況發(fā)生，需要評估機(jī)構(gòu)向評估當(dāng)事人解釋法律要求，說服相關(guān)當(dāng)事人共同委托評估。
(五)避免評估委托人狹義理解法律調(diào)整范圍而導(dǎo)致其違法
資產(chǎn)評估法規(guī)定了法定評估，實(shí)際上是設(shè)立了在一定條件下必須委托評估的行政許可，并規(guī)定了委托人的權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任。例如，規(guī)定屬于法定評估的，委托人應(yīng)依法委托評估機(jī)構(gòu)評估;委托人要對其提供的評估所需資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)，不得索要、收受或變相索要、收受回扣，不得串通、唆使評估機(jī)構(gòu)或評估師出具虛假評估報(bào)告等，并規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。而由于資產(chǎn)評估法的法律名稱易使委托人以為該法的調(diào)整范圍僅限于評估行業(yè)。因此，有關(guān)評估行政管理部門、行業(yè)協(xié)會、評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員要積極向金融機(jī)構(gòu)、人民法院、國有企業(yè)、上市公司等委托人及其上級主管部門宣傳資產(chǎn)評估法，使他們充分認(rèn)識自己在評估活動中的權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任，依法委托按照所從事評估業(yè)務(wù)的專業(yè)領(lǐng)域向相應(yīng)評估行政管理部門備案的評估機(jī)構(gòu)評估，如涉及房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，要委托向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案的評估機(jī)構(gòu)評估，并配合和監(jiān)督評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員做好評估業(yè)務(wù)。
(六)防止過多中小評估機(jī)構(gòu)難以平穩(wěn)過渡而影響社會穩(wěn)定
從目前評估機(jī)構(gòu)的狀況看，有相當(dāng)數(shù)量的評估機(jī)構(gòu)的評估師人數(shù)不足8人。對于這些中小評估機(jī)構(gòu)而言，需要通過增加評估師、改制為合伙形式或機(jī)構(gòu)之間合并等方式才能達(dá)到資產(chǎn)評估法的要求。但這些都會遇到不少困難，如目前的評估師總量有限，不易招聘到，即使能招聘到，但成本的增加可能導(dǎo)致其無法長期生存;合伙形式的評估機(jī)構(gòu)因要承擔(dān)無限責(zé)任，目前基本上沒有，即使愿意改制為合伙形式，也需要有志同道合的合伙人。較大的可能性是評估機(jī)構(gòu)之間合并、兼并，這就需要花費(fèi)大量的精力去尋找有意向的機(jī)構(gòu)并進(jìn)行大量談判，往往需要較長時(shí)間才能完成。在當(dāng)前提倡大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的背景下，對公司形式的評估機(jī)構(gòu)的評估師人數(shù)要求過多未免顯得不合時(shí)宜，有關(guān)評估行政管理部門和行業(yè)協(xié)會要積極給予中小評估機(jī)構(gòu)政策指導(dǎo)，甚至牽線搭橋，幫助其平穩(wěn)過渡，避免成為社會不穩(wěn)定因素。
總之，資產(chǎn)評估法對評估行業(yè)有深遠(yuǎn)的影響，既有很大進(jìn)步又有某些遺憾，法律施行后最重要的是要引導(dǎo)相關(guān)各方正確理解和全面落實(shí)法律規(guī)定，避免引起不必要的混亂，促 進(jìn)評估行業(yè)健康發(fā)展。
(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)報(bào)告》2016年第10期，作者分別為中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長、研究員;清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、教授;中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副秘書長、副研究員。)
